Autorimessa: il posizionamento nel perimetro dell’edificio non basta per la proprietà condominiale

Le autorimesse e i locali commerciali, anche se hanno posizionamento nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni elencate dal Codice Civile.
Questo il principio applicato dai giudici (ordinanza numero 4686 del 2 marzo 2026 della Cassazione) per esaminare il contenzioso sorto in provincia di Spoleto e originato dalla domanda di rivendicazione proposta da una coppia sposata, che ha acquistato all’asta del fallimento di una società un locale autorimessa situato al piano interrato dell’edificio condominiale realizzato dalla stessa società fallita.
In sostanza, moglie e marito hanno citato in giudizio i condòmini proprietari dell’edificio in cui si trova l’autorimessa per vederli condannati al rilascio del immobile ad uso garage. Pronta la replica dei condòmini, i quali hanno chiesto l’accertamento della proprietà condominiale del bene in questione.
I giudici di merito hanno riconosciuto la natura condominiale della porzione di immobile interrato adibita ad autorimessa. In particolare, in Appello viene chiarito che ove manchi un’espressa riserva di proprietà o sia stato omesso qualsiasi riferimento, al riguardo, nei singoli atti di trasferimento delle unità immobiliari, l’area in questione, globalmente considerata, deve essere ritenuta parte comuni dell’edificio condominiale. E i due coniugi non hanno fornito la prova dell’esistenza di un’espressa riserva in proprietà esclusiva dell’area adibita a parcheggio: al contrario, dai contratti preliminari, e dal capitolato di appalto ad essi allegato, si evince che la società costruttrice prometteva di vendere, oltre agli appartamenti, anche un ‘posto auto’ e una cantina al piano interrato.
Questa visione viene però censurata dai magistrati di Cassazione, i quali ribattono ricordando che autorimesse e locali commerciali, anche se posti nel perimetro dell’edificio condominiale, non sono inclusi fra le parti comuni, neppure sotto l’aspetto di parte dell’edificio necessaria all’uso comune, e il condominio non può perciò giovarsi della relativa presunzione. Occorre, quindi, che sia data la prova dell’appartenenza di detti locali in proprietà comune e al fine anzidetto determinante è l’esame dei titoli di acquisto e delle eventuali convenzioni.
Ebbene, tornando alla vicenda in esame, si è accertato che si tratta non già di ‘posti auto’ realizzati in cortili, ma di autorimessa realizzata nel piano interrato, e quindi è illogica la prospettiva adottata in Appello per ritenere la natura comune del locale, poiché riferibile, invece, ad aree esterne adibite a parcheggio.