Difformità edilizia dell’immobile: essa non incide sulla validità del contratto

In materia di compravendita immobiliare, la difformità edilizia del bene oggetto di preliminare non incide sulla validità del contratto, non configurandone un vizio genetico, ma rientra nell’ambito di quanto previsto dal Codice Civile in merito ad oneri e diritti gravanti sulla cosa venduta. Ma l’operatività di tale garanzia è subordinata alla duplice condizione che l’acquirente non fosse a conoscenza della difformità al momento della stipula e che questa incida significativamente sulla fruibilità e sul valore economico del bene. Perciò, qualora l’acquirente abbia espressamente dichiarato nel preliminare di conoscere lo stato di fatto e di diritto dell’immobile, assumendosi il rischio connesso al rilascio dei successivi provvedimenti amministrativi necessari, non può successivamente invocare l’irregolarità urbanistica per giustificare il proprio inadempimento.
Questi i principi fissati dai giudici (ordinanza numero 9439 del 10 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso concernente la compravendita di un complesso immobiliare costituito da un terreno agricolo e da due fabbricati (con annessa area scoperta), fabbricati però rivelatisi, come da certificato di destinazione urbanistica, viziati da difformità edilizie.
Per fare chiarezza, i magistrati richiamano il principio secondo cui la cosiddetta nullità testuale colpisce gli atti tra vivi ad effetti reali elencati ed è volta a sanzionare la mancata inclusione in detti atti degli estremi del titolo abilitativo dell’immobile, titolo che, tuttavia, deve esistere realmente e deve esser riferibile, proprio, a quell’immobile, sicché, in presenza nell’atto della dichiarazione dell’alienante degli estremi del titolo urbanistico, reale e riferibile all’immobile, il contratto è valido a prescindere dal profilo della conformità o della difformità della costruzione realizzata al titolo menzionato.
Tale affermata irrilevanza, ai fini della sussistenza del vizio genetico del contratto, della conformità o meno della costruzione al titolo menzionato, valevole, come detto, nel contratto ad effetti reali, non può che ridondare, a maggior ragione, nel contratto ad effetti obbligatori, quale il contratto preliminare di compravendita immobiliare, per la cui esistenza non è richiesta neppure la dichiarazione del promittente alienante degli estremi del titolo urbanistico, la quale può anche sopravvenire all’atto ed essere prodotta in giudizio, ove si intenda ottenere con esso il trasferimento coattivo del bene.
Così, in ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, non è ravvisabile un vizio della cosa, non vertendosi in tema di anomalie strutturali del bene, ma trova applicazione la normativa in materia di oneri e diritti altrui gravanti sulla cosa medesima, sempre che detta difformità non sia stata dichiarata nel contratto o, comunque, non sia conosciuta dal compratore al tempo dell’acquisto.
Decisivo, in sostanza, il duplice accertamento della mancata conoscenza del vizio da parte dell’acquirente e della sua incidenza sulla fruibilità e sul valore del bene compravenduto.
Applicando questa prospettiva alla vicenda in esame, i giudici sottolineano che la promissaria acquirente era perfettamente a conoscenza, già al momento della conclusione del preliminare, delle difformità edilizie riscontrate sui due fabbricati, sia in quanto lo aveva espressamente detto nell’atto, sia in quanto ne era comunque venuta a conoscenza prima di allora grazie all’incarico conferito da un architetto per il recupero di aree edificabili, sia in quanto aveva ricevuto una procura speciale da parte dei promittenti venditori perché desse avvio anzitempo alle pratiche edilizie per l’edificazione.
Quanto al secondo punto, va ritenuta marginale l’incidenza economica del costo di demolizione dei manufatti, rivelatisi abusivi, consistenti in alcune serre e fabbricati fatiscenti, rispetto al realizzando intervento edilizio sul fondo compromesso in vendita, comprendente cinque villini a schiera, una palazzina, servizi, parcheggi e zone verdi. Senza dimenticare, poi, che la promissaria acquirente, una volta attivatasi con la presentazione della ‘DIA’ per la demolizione delle opere abusive, ha ottenuto dal Comune l’approvazione del piano di lottizzazione.